A duração de uma estadia, por si só, não define se haverá risco ou conflito em um condomínio. A circulação de pessoas, o silêncio e o uso das áreas comuns devem ser avaliados junto com o comportamento de proprietários, locatários e hóspedes, segundo o advogado especializado em Direito Imobiliário Marcio Bruno Milech.
O tema ganhou espaço em julgamentos recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre locações por temporada. A expansão das plataformas digitais ampliou a oferta de quartos e imóveis para períodos curtos, mas também trouxe para o debate uma questão já existente nos condomínios: como conciliar diferentes formas de ocupação com segurança, sossego e convivência.
“Questões concretas precisam de respostas concretas”, afirmou Milech. Para ele, o condomínio deve organizar o acesso, disciplinar o uso das áreas comuns e responsabilizar quem descumprir as regras, sem presumir que toda estadia curta seja problemática.
As normas sobre silêncio, circulação e utilização das áreas comuns valem para todos os ocupantes. A tecnologia, por outro lado, acrescentou mecanismos de identificação, registro e prevenção às locações intermediadas por plataformas, reduzindo a possibilidade de uma circulação sem qualquer controle.
Ferramentas das plataformas
De acordo com o Airbnb, 100% das reservas são realizadas entre hóspedes e anfitriões individuais que concluíram a verificação de identidade. A empresa também usa tecnologia de análise de reservas para identificar riscos, como festas não autorizadas.
Desde 2020, quando passou a proibir festas em acomodações nos países em que está presente, a plataforma afirma que a taxa de denúncias caiu mais de 50%.
Milech avalia que a rotatividade não é suficiente para medir o grau de controle existente em um condomínio. Entre os mecanismos citados estão a identificação de quem fez a reserva, o estabelecimento de regras de acesso e a responsabilização do proprietário ou do ocupante em caso de descumprimento.
Para Carla Comarella, diretora de Políticas Públicas do Airbnb no Brasil, a preocupação dos moradores orienta o desenvolvimento dessas ferramentas. A plataforma mantém o Canal de Apoio ao Vizinho, aberto também a pessoas sem conta no serviço, para comunicar problemas como barulho ou perturbação do sossego.
O programa de Condomínios Parceiros do Airbnb oferece aos participantes o Painel do Condomínio, com informações sobre anfitriões e registros de estadias reservadas na plataforma. O recurso pode auxiliar a gestão e o controle de acesso.
A discussão também envolve direito de propriedade, convenções condominiais e destinação dos imóveis. Nesse contexto, regras claras, ferramentas de identificação, prevenção e suporte são apresentadas como meios para lidar com a presença de moradores, anfitriões e hóspedes no mesmo espaço.
