A exploração profissional de estadias breves em condomínios residenciais passou a depender de autorização de dois terços dos condôminos, conforme decisão da 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O entendimento foi firmado em 7 de maio de 2026, no julgamento do REsp 2.121.055/MG, relatado pela ministra Nancy Andrighi. O placar foi de cinco votos a quatro.
O tribunal considerou que a oferta frequente de unidades a uma sucessão de hóspedes pode aproximar a atividade da hospedagem e descaracterizar a finalidade residencial do condomínio. A decisão não proibiu a locação por temporada nem o Airbnb. A Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, continua prevendo contratos desse tipo por até 90 dias.
Como a decisão se aplica
O julgamento não ocorreu sob o rito dos recursos repetitivos e, por isso, não vincula formalmente as instâncias inferiores. Ainda assim, uniformizou o entendimento das duas turmas de direito privado do STJ. A relatora classificou a prática como contrato atípico de curta estadia, sem enquadrá-la como locação por temporada ou hospedagem hoteleira clássica.
A aplicação depende da convenção do condomínio. Quando o documento autoriza expressamente a curta estadia, a atividade pode ser realizada. Se houver proibição, a vedação deve ser observada. Na ausência de regra específica, prevalece a destinação residencial, e o silêncio não é tratado como autorização.
A decisão não alcança casas fora de condomínios nem empreendimentos de destinação comercial, como apart-hotéis e flats. Também há possibilidade de mudança no entendimento: o STJ afetou o Tema 1.443 ao rito dos repetitivos e determinou a suspensão nacional dos processos sobre o assunto. A tese vinculante ainda será definida. A reforma do Código Civil, em discussão no PL 4/2025, também prevê autorização para a hospedagem atípica.
Efeito sobre impostos e empreendimentos
A legislação tributária acrescentou outra variável. A Lei Complementar 214/2025 passou a tratar a locação residencial por prazo inferior a 90 dias como serviço de hotelaria para a incidência do IBS e da CBS. A Lei Complementar 227/2026 restringiu esse enquadramento, preservando o pequeno proprietário e alcançando operações realizadas em escala.
Pela redação atual, o regime hoteleiro se aplica sobretudo a quem reúne, ao mesmo tempo, mais de três imóveis e receita anual acima de determinado teto. Abaixo desses critérios, mantém-se o tratamento da locação residencial, com o redutor social. A locação de longo prazo tem redução de alíquota maior do que a modalidade equiparada à hotelaria, o que aumenta o custo da estada curta.
Essas mudanças afetam também o desenho de novos empreendimentos. Os imóveis compactos ganharam espaço por oferecerem maior renda por metro quadrado e menor tíquete de entrada. Parte deles foi planejada com base na rentabilidade das estadias breves e agora precisa considerar tanto a decisão condominial quanto o tratamento tributário.
No centro do Rio, um edifício de estúdios erguido em frente à OAB e ao aeroporto Santos Dumont foi projetado antes do julgamento de maio com a curta temporada como vocação declarada. O exemplo expõe a necessidade de separar os compactos destinados à moradia daqueles concebidos para operar como hospedagem.
Para a estruturação de empreendimentos, a renda esperada com estadias breves passou a exigir a verificação da convenção condominial e da incidência dos tributos. O formato não foi eliminado, mas o cálculo de risco mudou com as regras judiciais e fiscais.
