A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, como regra, condomínios não respondem por furtos ocorridos em suas dependências. O entendimento considera que a vigilância oferecida pelo condomínio é uma obrigação de meio, e não de resultado, e que o crime praticado por terceiro normalmente afasta a responsabilidade civil.
A orientação foi consolidada pela 2ª Seção no julgamento do EREsp 268.669/SP, ainda sob o Código Civil de 1916. O STJ voltou a aplicá-la em 2026, nos julgamentos do AREsp 2.530.449/SP e do AREsp 3.110.667/DF, ambos pela 4ª Turma.
Falha no controle de acesso
No REsp 2.264.505/RJ, porém, a 3ª Turma reconheceu a responsabilidade civil de um condomínio após identificar uma falha grave no controle de entrada. O caso foi relatado pela ministra Nancy Andrighi.
Os criminosos entraram pela portaria principal com a autorização do porteiro, sem que houvesse verificação de identidade ou confirmação prévia com os moradores, que estavam viajando. Um laudo do Instituto de Criminalística Carlos Éboli, elaborado a pedido da 10ª Delegacia de Polícia, apontou que não havia sinais de arrombamento no portão. A conclusão foi de que o acesso havia sido permitido pelo funcionário, e não obtido à força.
A conduta também foi considerada negligente na saída. Imagens de CFTV e fotografias anexadas ao processo mostraram os invasores deixando o condomínio com mochilas contendo os bens furtados, sem intervenção da portaria.
Com base nos artigos 186, 927 e 932, inciso III, do Código Civil, o STJ reconheceu que a atuação do funcionário contribuiu diretamente para a consumação do crime. A decisão admitiu a reparação por danos materiais e morais.
Responsabilidade criminal
A responsabilidade civil do condomínio e de seus representantes não produz, automaticamente, responsabilidade criminal para o síndico ou outros gestores. A falha de segurança, isoladamente, não é suficiente para essa conclusão, que deve observar o artigo 13 do Código Penal e o contexto de eventual omissão relevante.
Se houver ação dolosa, como conluio ou facilitação, o funcionário que aderir ao crime poderá responder criminalmente. Nesse cenário, a colaboração dos gestores com a investigação inclui o fornecimento de imagens, lista de funcionários e relação de moradores.
O STJ também rejeitou a alegação de cerceamento de defesa apresentada pelo condomínio. A corte considerou suficiente o conjunto documental formado por laudo pericial, imagens de CFTV, convenção condominial, regimento interno, fotografias e notas fiscais, sem necessidade de prova testemunhal ou perícia complementar.
Dever de prevenção
A decisão considera a mudança na realidade dos condomínios, que passaram a reunir centenas de unidades, múltiplos blocos, prédios mais altos, intenso fluxo de visitantes, prestadores de serviço e hóspedes de locações por temporada intermediadas por plataformas digitais. Nesse contexto, o STJ indicou a necessidade de equipamentos de segurança, como câmeras, biometria e reconhecimento facial, além do cumprimento efetivo dos protocolos de portaria.
A 3ª Turma já havia reconhecido falha condominial no AgInt no AREsp 1.497.894/ES, relacionado à facilitação da entrada dos criminosos. No AgInt no AREsp 2.652.855/SP, também afastou cláusula convencional de exclusão de responsabilidade diante de negligência comprovada do porteiro.
O condomínio não é considerado segurador universal dos bens dos moradores. A responsabilidade civil pode ser reconhecida, contudo, quando a execução negligente dos serviços de segurança oferecidos contribui para o delito, conforme o artigo 932, III, do Código Civil. A preservação das provas desde a ocorrência, a revisão das convenções e dos regimentos, a adoção de protocolos objetivos e o treinamento das equipes de portaria são medidas destacadas para a prevenção de falhas.
