A matrícula do imóvel concentra informações decisivas para avaliar uma compra. Nela podem aparecer transmissões, hipotecas, usufrutos, penhoras, indisponibilidades e outras averbações que afetam a propriedade ou sua circulação. Por isso, a existência física do bem, a posse prolongada ou um contrato assinado não bastam para confirmar que a situação jurídica está regular.
A transferência da propriedade entre vivos ocorre com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Até esse momento, o alienante continua sendo considerado proprietário. A regra vale mesmo quando o comprador já pagou o preço, recebeu as chaves e exerce a posse há anos.
O contrato pode produzir efeitos entre comprador e vendedor, mas não substitui o registro. A escritura pública também tem função própria. Pelo artigo 108 do Código Civil, ela é requisito essencial, salvo disposição legal em contrário, para negócios destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis cujo valor supere trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Ainda assim, o título precisa ser apresentado ao Registro de Imóveis competente.
O que deve ser conferido
A análise começa pela matrícula atualizada e pela identificação de quem aparece como proprietário. Também pode incluir certidões, ações judiciais relevantes, documentos das partes, contratos, comprovantes de pagamento e informações sobre hipotecas, penhoras ou indisponibilidades.
Carnês de IPTU, contas de energia e comprovantes de residência podem ajudar a demonstrar a posse em determinadas situações, mas não substituem a verificação registral. O vendedor pode ter apenas um contrato particular, ter adquirido o bem sem registrar a transferência ou ter recebido o imóvel por herança ainda não formalizada. Também há casos de imóveis mantidos em nome de pessoas falecidas, que exigem análise da sucessão.
Construções ou ampliações não averbadas são outro ponto de atenção. Mesmo com o terreno registrado, a matrícula pode não refletir toda a edificação existente. A regularização pode exigir documentos registrais, municipais e técnicos, especialmente quando há intenção de venda, financiamento, inventário ou reorganização patrimonial.
Terrenos e imóveis sem registro atualizado
Na compra de terrenos, não basta conferir localização, metragem aparente e informações fornecidas pelo vendedor. A Lei nº 6.766/1979 disciplina o parcelamento do solo urbano, incluindo loteamentos e desmembramentos. O artigo 18 determina que, depois de aprovado, o projeto deve ser submetido ao registro imobiliário no prazo previsto pela norma.
Assim, é necessário examinar a situação registral da área, a regularidade do parcelamento, a existência de matrícula e a correspondência entre o imóvel negociado e sua descrição documental. Essas verificações também ajudam a identificar dificuldades posteriores para escritura, registro, financiamento, construção ou revenda.
Imóveis comprados por contrato particular podem ter diferentes caminhos de regularização. A solução depende da origem da aquisição, dos documentos disponíveis, da possibilidade de localizar antigos proprietários, da situação da matrícula, do tempo e das características da posse. Em alguns casos, pode haver transferência voluntária; em outros, podem ser avaliados adjudicação compulsória, usucapião ou procedimentos distintos.
Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil tratam de direitos do promitente comprador e da possibilidade de exigir a escritura definitiva. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
Também existe a adjudicação compulsória extrajudicial. O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei nº 14.382/2022, permite o processamento do pedido no Registro de Imóveis da situação do bem, sem prejuízo da via judicial. O procedimento foi regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça no Provimento nº 150/2023.
A usucapião possui modalidades diferentes e requisitos próprios relacionados ao tempo, às características da posse, à existência ou não de justo título e a outras circunstâncias legais. O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos admite o reconhecimento extrajudicial perante o Registro de Imóveis competente, mediante requerimento do interessado representado por advogado e apresentação da documentação exigida. O Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça sistematiza normas nacionais sobre procedimentos notariais e registrais.
Prevenção antes do pagamento
A conferência documental deve ocorrer antes da assinatura definitiva ou do pagamento integral. Entre os documentos que podem ser necessários estão a matrícula atualizada, a escritura ou os contratos existentes, os documentos das partes, certidões relacionadas ao imóvel e aos proprietários, comprovantes de pagamento, documentação municipal, documentos do condomínio e, quando aplicável, plantas, memoriais e documentos técnicos.
A relação varia conforme o negócio. Um imóvel recebido por herança, um lote, um apartamento em condomínio e uma propriedade adquirida por contrato particular apresentam estruturas jurídicas distintas. A análise também ganha relevância quando o bem está em nome de antigo proprietário ou pessoa falecida, tem construção não averbada, divergência de área, restrições na matrícula, documentação incompleta ou está inserido em loteamento cuja regularidade gera dúvidas.
A identificação antecipada de uma irregularidade permite avaliar os procedimentos disponíveis antes de novos pagamentos ou da consolidação do negócio. A análise de matrícula, contratos, certidões e histórico documental pode indicar riscos e orientar eventual regularização. Escritura, registro, averbação, adjudicação compulsória, usucapião e inventário têm funções diferentes e devem ser considerados conforme a origem e as características de cada caso.
