SÃO PAULO — A 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo anulou cláusulas de um contrato de venda de imóvel na planta que permitiam a correção monetária mensal do saldo devedor. O colegiado determinou a atualização anual e manteve a condenação da imobiliária à restituição em dobro dos valores pagos a mais.
O comprador afirmou que a empresa havia incluído no contrato uma parcela residual de baixo valor, com vencimento depois da quitação do negócio. A medida, segundo ele, teria servido apenas para estender formalmente a duração do contrato e permitir reajustes mensais.
A Lei 10.931/2004 autoriza cláusulas de reajuste mensal em contratos imobiliários com prazo mínimo de 36 meses. No caso analisado, porém, os documentos indicaram que a obrigação principal foi cumprida em menos de 36 meses. Restou somente a parcela final, prevista para depois do encerramento efetivo da operação financeira.
Decisão do tribunal
Em primeira instância, as cláusulas relativas à correção mensal foram anuladas, e a empresa foi condenada a devolver em dobro os valores cobrados indevidamente. A imobiliária recorreu e sustentou que o contrato tinha prazo superior a 36 meses.
O juiz convocado Eduardo Francisco Marcondes, relator do processo, afirmou que a legislação considera nulos “quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo”. Para ele, a parcela final não era compatível com a estrutura econômica do acordo e servia para dar aparência de cumprimento ao prazo exigido.
O relator também destacou que a análise não deve se limitar ao cronograma previsto no contrato. É necessário verificar como a contratação funcionou na prática e quais efeitos foram produzidos pelas cláusulas. Com esse entendimento, a sentença foi mantida.
Para o advogado Daniel Vicentini, especialista em Direito Imobiliário, a decisão mostra que contratos não podem criar artificialmente condições para uma cobrança mais onerosa ao comprador. Ele afirmou que o Judiciário pode considerar tanto o conteúdo formal do documento quanto a realidade econômica da operação.
