SÃO PAULO — A sucessão de compromissos de compra e venda e de cessões de direitos sobre um imóvel não transforma os cessionários intermediários em proprietários. Na adjudicação compulsória, o último cessionário pode exigir diretamente do titular registral a transferência do domínio, desde que demonstre a origem do negócio, a regularidade das cessões e a quitação.
A distinção decorre do regime civil da aquisição imobiliária. O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade entre vivos é transferida com o registro do título translativo. Enquanto isso não ocorre, o alienante continua sendo considerado dono.
Já o compromisso de compra e venda registrado pode atribuir ao compromissário direito real à aquisição, conforme os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. Esse direito permite exigir a escritura definitiva ou, em caso de recusa, a adjudicação. Sua natureza real amplia a eficácia perante terceiros, mas não antecipa a transferência do domínio.
Cessões transferem posição aquisitiva
Quando o compromissário cede seus direitos, e o cessionário seguinte faz nova transferência, o que circula é a posição jurídica formada pelo negócio original. A propriedade permanece com o titular dominial. A cadeia de cessões serve para demonstrar como o direito de exigir a aquisição chegou ao último cessionário.
A Lei de Registros Públicos reconhece a legitimidade do promitente comprador e de seus cessionários ou promitentes cessionários para a adjudicação compulsória extrajudicial. Também prevê que o deferimento independe do registro prévio dos instrumentos de promessa ou cessão. O Código Nacional de Normas do Conselho Nacional de Justiça exige, por sua vez, a reconstrução do histórico das cessões e sucessões na ata notarial e no requerimento.
No processo judicial, a obrigação principal é a declaração de vontade necessária à transferência da propriedade. Por isso, o titular do domínio é, em regra, quem deve integrar o polo passivo. O cedente intermediário, que não é proprietário e já transmitiu sua posição contratual, não se torna automaticamente litisconsorte necessário.
O Superior Tribunal de Justiça adotou esse entendimento no REsp 648.468/SP, julgado em 2006. A orientação foi sistematizada no AREsp 1.979.243/RS, julgado em 2025, ao reconhecer que o último cessionário pode cobrar diretamente do proprietário registral o cumprimento da obrigação, sem o registro da cessão e sem a inclusão dos cedentes intermediários. Em março de 2026, o AREsp 3.055.311/MT reafirmou que esses cedentes não são litisconsortes passivos necessários.
Continuidade depende do direito transmitido
A existência de compromissos e cessões registrados não altera essa conclusão. Os artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos preservam a continuidade registral, mas sua aplicação depende da identificação do direito objeto do ato.
Quando a sentença de adjudicação transfere a propriedade, a análise deve considerar a relação entre o titular dominial inscrito e o adquirente. Não é necessário criar uma sequência fictícia de transmissões da propriedade entre pessoas que apenas foram titulares de direitos aquisitivos.
A continuidade também pode alcançar um direito real de aquisição quando ele próprio for cedido, modificado ou cancelado. O critério, portanto, é a natureza do direito levado ao registro: se o ato trata do domínio, examina-se a cadeia dominial; se trata do direito real de aquisição, verifica-se a continuidade desse direito.
Jurisprudência paulista
O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo modificou sua abordagem sobre o tema. Na Apelação nº 0060889-91.2012.8.26.0100, julgada em 2014, prevaleceu a conclusão de que a ausência dos cedentes no polo passivo impedia o registro da carta de adjudicação.
Na Apelação nº 1010491-71.2014.8.26.0224, julgada em 2015, o entendimento foi revisto. O Conselho passou a separar o direito real de aquisição da propriedade e reconheceu que o compromisso registrado não impede a transmissão dominial.
Essa orientação foi retomada na Apelação nº 1037388-63.2023.8.26.0405, julgada em março de 2025. O órgão dispensou o registro prévio da cessão e a inclusão dos cedentes no polo passivo, mesmo com compromisso inscrito.
Na Apelação nº 1027078-93.2025.8.26.0577, julgada em 2 de setembro de 2026, o Conselho afastou a recusa ao registro de carta de sentença porque uma compromissária anterior não havia participado da adjudicação. O entendimento foi de que o proprietário alienante é o titular do direito transmitido: a propriedade.
A conclusão é que a cadeia de cessões deve ser comprovada para demonstrar quem pode exigir a aquisição. Ela não precisa ser tratada como uma sucessão de proprietários, porque os cedentes intermediários nunca tiveram o domínio do imóvel.
