A Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) substituirá o PIS e a Cofins, com início da cobrança em janeiro de 2027. Para operações com imóveis, a Lei Complementar nº 214/2025 prevê alíquota reduzida e mecanismos de abatimento da base de cálculo, mas diversos pontos ainda dependem de regulamentação.
Transição entre PIS/Cofins e CBS
A regra de transição determina que operações realizadas até 31 de dezembro de 2026 estarão sujeitas exclusivamente ao PIS/Cofins, mesmo que o pagamento ocorra depois da extinção dessas contribuições. Empresas que adotam o regime de caixa também deverão considerar ocorrido o fato gerador quando a receita for auferida, conforme o regime de competência.
A situação é diferente nos contratos de alienação com condição suspensiva cumprida em 2027. Nesse caso, a operação ficará sujeita apenas à CBS, pois o fato gerador da venda de imóvel ocorre no momento da alienação, considerada implementada quando a condição suspensiva é cumprida.
A alíquota aplicável terá redução de 50%. Como a alíquota efetiva ainda não foi definida, a estimativa de 9,21% indicada na Resolução CGIBS nº 14/2026 resultaria, apenas como referência, em uma alíquota reduzida de 4,61%.
Redutor de ajuste
A legislação criou o redutor de ajuste, que poderá ser deduzido da base de cálculo da CBS e, posteriormente, do IBS. O mecanismo reúne o valor inicial do imóvel, o ITBI, o laudêmio e contrapartidas urbanísticas e ambientais. Os valores serão corrigidos pelo IPCA, ou por índice que venha a substituí-lo, desde sua constituição até o momento em que forem devidos os tributos sobre a alienação.
O valor inicial poderá corresponder ao preço de aquisição ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência. Para imóveis que já pertenciam ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, essa será a data de constituição do redutor.
A Lei Complementar nº 214/2025 não definiu expressamente o conceito de valor de aquisição. O regulamento estabeleceu que esse valor será corrigido pelo IPCA até 31 de dezembro de 2026, seguindo os critérios do artigo 375, § 4º, do Decreto nº 12.955/2026.
Nos imóveis que ainda estavam em construção em 31 de dezembro de 2026, poderão ser incluídos bens e serviços contabilizados como custo de produção ou despesa direta ligada à produção ou à comercialização. Para isso, as aquisições deverão ter ocorrido antes de 1º de janeiro de 2027 e ser comprovadas por documentação fiscal adequada.
A regulamentação, porém, não estendeu expressamente esse tratamento a edificações e investimentos realizados em imóveis que já estavam concluídos. Com isso, obras de valor econômico semelhante podem ter bases distintas conforme estivessem concluídas ou em andamento na data de transição. A questão pode ser discutida à luz do princípio da isonomia tributária, previsto no artigo 150, II, da Constituição Federal.
Valor de referência e créditos
As administrações tributárias poderão calcular o valor de referência do imóvel por metodologia destinada a estimar seu preço de mercado. O contribuinte poderá contestar o resultado em procedimento a ser definido em ato conjunto da RFB e do CGIBS.
Se o valor de referência não estiver disponível até 31 de dezembro de 2026, será possível utilizar uma estimativa do valor de mercado, também conforme procedimento que ainda será disciplinado pelas duas instituições.
O adquirente poderá aproveitar os créditos da CBS efetivamente recolhida na operação, mas não poderá se creditar sobre os valores usados para reduzir a base de cálculo. Em uma revenda futura, o comprador poderá utilizar o redutor de ajuste quando tiver adquirido o imóvel de contribuinte do regime regular de IBS e CBS. O mecanismo acompanhará o imóvel, conservará o valor e o critério de correção pelo IPCA e só poderá ser aplicado na respectiva revenda.
A regulamentação ainda deverá esclarecer conceitos necessários ao recolhimento da CBS, inclusive o tratamento de edificações e investimentos no valor de aquisição. Os atos conjuntos da RFB e do CGIBS terão papel na definição dessas regras antes do início da cobrança.
