A reforma tributária criou tratamentos diferentes para quem arremata imóveis em leilões judiciais. Embora todos sejam considerados contribuintes do IBS e da CBS, apenas os que estão no regime regular e compram o bem dentro de uma atividade econômica conseguem recuperar o tributo pago. Para os demais, o imposto se torna custo definitivo e reduz a capacidade de oferecer lances.
A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu a arrematação no campo de incidência dos dois tributos. O artigo 263, IV, atribui ao arrematante a condição de contribuinte porque o executado perde o imóvel por decisão judicial e não atua como vendedor. A cobrança, porém, depende da existência do redutor de ajuste, valor vinculado ao imóvel que diminui a base das operações posteriores.
Esse redutor existe quando o bem pertencia a contribuinte do regime regular, como uma empresa não optante pelo Simples Nacional ou pelo MEI, ou uma pessoa física que compra e vende imóveis com habitualidade. Se houver redutor, a arrematação é tributada. Sem ele, a operação é tratada como venda feita por não contribuinte e não há tributo a recolher.
Quem pode recuperar o imposto
O artigo 47 reserva o crédito ao contribuinte sujeito ao regime regular. A LC nº 227/2026, ao incluir o artigo 4º, § 6º, estabeleceu que a pessoa física caracterizada como contribuinte, quando compra bens sem relação com sua atividade econômica, segue as regras aplicáveis aos não contribuintes.
Assim, uma pessoa física que adquire um imóvel para morar não recupera o IBS e a CBS pagos na arrematação. Já uma pessoa física que aliena mais de três imóveis por ano integra o regime regular e pode se creditar. Uma pequena empresa optante pelo Simples Nacional, por sua vez, não tem o mesmo direito.
O exemplo apresentado envolve um imóvel avaliado em R$ 400 mil, com redutor de ajuste de R$ 100 mil. A base tributável seria de R$ 300 mil. Considerando a alíquota conjunta projetada de 27,91% e a redução de 50% prevista no artigo 261, o tributo chegaria a R$ 41.850.
Nesse cenário, a empresa que compra para revender recupera o imposto, enquanto o comprador que pretende morar no imóvel não. Para arrematar pelo valor de R$ 400 mil, este teria de desembolsar R$ 441.850. Para manter o custo dentro do valor do bem, precisaria reduzir o lance para cerca de R$ 363 mil, uma diferença de R$ 37 mil na disputa.
Discussão constitucional
A análise aponta uma tensão entre o artigo 263, IV, que classifica o arrematante como contribuinte, e o artigo 47, que limita o crédito ao regime regular. Também é questionada a compatibilidade dessa negativa com o artigo 156-A, § 1º, VIII, da Constituição, que admite exceções ao crédito para bens de uso ou consumo pessoal e para outras hipóteses previstas no próprio texto constitucional.
Se a compra do imóvel para moradia for considerada aquisição de uso pessoal, a restrição ao crédito poderia encontrar fundamento. Nesse caso, porém, a incidência na entrada é questionada porque o bem seria tratado como consumo final, e não como etapa intermediária da cadeia. Se não for considerado uso pessoal, a negativa de crédito não teria autorização constitucional, conforme a análise.
O artigo 257, § 4º, também dá destinos diferentes ao redutor. Quando o arrematante está no regime regular, o valor permanece vinculado ao imóvel. Quando não está, o redutor se extingue na arrematação. A avaliação apresentada defende que o crédito poderia ser reconhecido, inclusive de forma diferida até uma eventual venda futura, e que o redutor poderia acompanhar o imóvel.
A transição para o novo regime começa em 2027. Até lá, a regulamentação e os atos do Comitê Gestor do IBS podem definir a aplicação dessas regras, enquanto uma mudança na incidência para quem não pode se creditar dependeria de alteração da lei complementar.
