O Supremo Tribunal Federal discute se a imunidade do ITBI alcança a integralização de imóveis ao capital social de pessoas jurídicas cuja atividade predominante seja imobiliária. O julgamento ocorre no RE 1.495.108/SP, classificado como Tema 1.348 da repercussão geral, e ainda não tem tese definitiva.
A controvérsia envolve a interpretação do artigo 156, § 2º, I, da Constituição. O dispositivo prevê a não incidência do imposto sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica para a realização de capital. Também trata de transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, com ressalva relacionada à atividade preponderantemente imobiliária.
Divergência no STF
No julgamento retomado em setembro de 2026, o relator, ministro Edson Fachin, considerou que a imunidade na integralização de capital não depende da atividade predominante da empresa. Nesse entendimento, sociedades que atuam com compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis poderiam ter a imunidade quando o bem fosse destinado à efetiva integralização do capital.
O voto mantém, porém, a orientação do Tema 796: a imunidade fica limitada ao valor efetivamente destinado à integralização do capital social e não alcança situações de simulação ou fraude.
Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Gilmar Mendes e Flávio Dino defenderam posição contrária, segundo a qual a imunidade não alcança a integralização feita por pessoa jurídica com atividade predominantemente imobiliária.
O julgamento foi suspenso em 16 de setembro, depois de pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.
Base de cálculo do imposto
A discussão no STF ocorre após o Superior Tribunal de Justiça estabelecer limites para a definição da base de cálculo do ITBI. Em 2022, a 1ª Seção do STJ julgou o REsp 1.937.821/SP sob o rito dos recursos repetitivos e fixou as teses do Tema 1.113.
O tribunal definiu que a base de cálculo corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado e não está vinculada à base usada para o IPTU. O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de compatibilidade com o mercado, mas pode ser afastado se houver elementos concretos que indiquem divergência.
Nesse caso, o município deve instaurar procedimento administrativo próprio, conforme o artigo 148 do CTN, para examinar as circunstâncias da operação e permitir que o contribuinte questione os critérios adotados. A administração não pode substituir automaticamente o valor declarado por um valor de referência definido previamente.
Cobranças feitas com base nesses valores, sem o procedimento necessário, podem ser questionadas e, conforme as circunstâncias, resultar na restituição do montante recolhido indevidamente. A análise depende da operação, da legislação municipal, da forma de definição da base, da existência de arbitramento e do prazo para repetição do indébito.
Os Temas 1.113 do STJ e 1.348 do STF tratam de questões diferentes, mas delimitam o poder dos municípios sobre a tributação de transmissões imobiliárias. Enquanto o STJ examinou a base de cálculo e o procedimento de arbitramento, o STF deverá definir o alcance constitucional da imunidade em operações societárias.
