A Lei Complementar nº 227/2026 alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional e redefiniu os parâmetros para a apuração da base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A mudança mantém a relevância do valor declarado pelo contribuinte, mas amplia as possibilidades de avaliação técnica pela administração municipal e exige revisão das normas locais.
O Superior Tribunal de Justiça havia estabelecido, no Tema 1.113, que o ITBI deve considerar o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação obrigatória ao IPTU. O tribunal também reconheceu a presunção de compatibilidade do valor declarado pelo contribuinte e afastou a cobrança baseada em valor de referência definido unilateralmente pelo município.
A nova redação do artigo 38 define o valor venal como aquele pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado. A estimativa pode considerar preços praticados no setor imobiliário, informações de cartórios e agentes financeiros, localização, tipo do imóvel, destinação, padrão construtivo e áreas do terreno e da edificação.
A legislação ainda exige a divulgação dos critérios utilizados e permite ao contribuinte contestar a avaliação por meio de procedimento contraditório. Também reforça o compartilhamento de informações pelos serviços notariais e registrais.
Adequação das normas municipais
A mudança não transforma a estimativa administrativa em valor definitivo nem autoriza o uso de parâmetros sem explicação. Os municípios precisarão rever seus Códigos Tributários Municipais e os procedimentos administrativos aplicáveis ao ITBI.
A adaptação deverá disciplinar os critérios de formação da estimativa, a divulgação da metodologia, o acesso do contribuinte aos dados considerados no caso concreto, o procedimento de impugnação e a autoridade responsável pela decisão. Essa decisão deverá apresentar motivação adequada.
A simples substituição da expressão “valor de referência” por “estimativa técnica” não será suficiente. Tabelas internas inflexíveis, parâmetros opacos e valores previamente definidos sem demonstração de aderência ao imóvel específico poderão manter as mesmas fragilidades jurídicas anteriores.
A LC 227/2026 permite que a administração tributária utilize dados de mercado, informações registrais e critérios técnicos estruturados. O ponto central passa a ser a demonstração transparente e auditável do caminho utilizado para chegar ao valor exigido.
Municípios com grande volume de transações podem recorrer a critérios comparativos, bases de dados e metodologias estruturadas. No entanto, a busca por eficiência não pode resultar em automatismo nem em presunção impossível de contestar. A capacidade tecnológica deverá ser acompanhada de regras claras e governança normativa.
A experiência de São Paulo é citada como referência para a observação desse processo, diante do histórico de controvérsias sobre o chamado valor venal de referência. A nova lei pode fundamentar sistemas mais qualificados de apuração, mas não valida automaticamente modelos anteriores. A estimativa ainda deverá decorrer de critérios técnicos conhecidos e adequados ao imóvel analisado.
Deveres de contribuintes e municípios
Para o contribuinte, torna-se importante preservar documentos que comprovem o preço efetivamente praticado, especialmente quando houver diferença em relação ao comportamento médio do mercado. Para o município, aumenta a responsabilidade de explicar a divergência, indicar a origem dos dados, demonstrar a pertinência dos imóveis comparados e garantir o contraditório.
A alteração do CTN, portanto, não elimina o entendimento firmado no Tema 1.113 do STJ, mas torna mais detalhada a atuação municipal na apuração do valor venal. A administração ganhou instrumentos adicionais, ao mesmo tempo em que passou a ter deveres mais claros de transparência, coerência metodológica e motivação.
A revisão da legislação local e do procedimento administrativo será necessária para que os municípios sustentem suas exigências. Sem essa adaptação, a aplicação do novo artigo 38 continuará sujeita às críticas dirigidas aos modelos baseados em parâmetros unilaterais e pouco transparentes.
