SÃO PAULO — Os estúdios ampliaram a oferta de moradia em áreas centrais, mas não são uma solução para a crise habitacional nem uma alternativa adequada para famílias maiores. A expansão desse tipo de imóvel acompanha mudanças demográficas, a busca por proximidade do transporte e regras urbanísticas que incentivam unidades menores.
Apartamentos compactos não são uma novidade no mercado imobiliário. Raul Juste Lores relata, no livro São Paulo nas Alturas, que a tipologia cresceu no Brasil após a Lei do Inquilinato, de 1942. O congelamento dos aluguéis reduziu a oferta de imóveis, e as unidades pequenas e bem localizadas passaram a atender pessoas que queriam continuar no centro, mas não tinham condições de financiar apartamentos maiores.
Em 1951 e 1952, o Banco Nacional Imobiliário lançou mais de 1.500 quitinetes na capital paulista. Em 1954, o edifício Montreal, projetado por Oscar Niemeyer, tornou-se o primeiro arranha-céu de quitinetes de São Paulo, com apartamentos a partir de 29 m².
Demanda e regulação urbana
A procura por unidades menores também aparece em outros países. Em Paris, as chambres de bonne, com cerca de 10 m², deixaram de ser apenas alojamentos de empregados domésticos e passaram a atender estudantes e jovens trabalhadores. Em Nova York, mudanças no zoneamento nos anos 2010 permitiram unidades na faixa de 24 m² em determinados distritos de alta densidade, como resposta à crise habitacional.
Em São Paulo, os imóveis de um dormitório, categoria que inclui os estúdios, representaram cerca de um terço dos lançamentos do ano. Foram 2.900 unidades lançadas em 2016 e quase 44 mil em 2025.
As mudanças no perfil dos domicílios reforçam essa tendência. No Brasil, a proporção de domicílios com um único morador passou de 12% para quase 20% do total entre 2012 e 2025, com aumento de 8,2 milhões de domicílios. Na capital paulista, a população cresceu 0,15% ao ano entre 2010 e 2022, enquanto o número de domicílios avançou 2,81% ao ano.
O Plano Diretor de 2014 criou a cota parte, que exige um número mínimo de unidades por terreno nos eixos de transporte. A regra induz a construção de apartamentos menores para aumentar a quantidade de pessoas atendidas pela infraestrutura. O mesmo plano permitiu maior potencial construtivo quando parte das unidades fosse destinada à habitação de interesse social, normalmente com menor metragem.
Unidades de HIS, porém, foram destinadas ilegalmente à locação por temporada. Investigações do Ministério Público de São Paulo e da Câmara Municipal identificaram fraudes e irregularidades na destinação e nos anúncios em plataformas de curta duração. A fiscalização dessas unidades é necessária para assegurar a aplicação da política habitacional.
Aluguel por temporada
A expansão das plataformas de curta duração alimentou críticas de que os estúdios deixaram de ser moradias e passaram a funcionar como ativos financeiros. Dados da AirDNA apontam cerca de 34 mil listagens de um dormitório em São Paulo. Nos últimos dez anos, foram lançados 188 mil apartamentos dessa categoria na cidade. Mesmo considerando que todas as listagens estivessem em edifícios lançados no período, elas não alcançariam um quinto desses lançamentos.
As listagens também representam uma parcela limitada do conjunto de residências. São Paulo tem quase 5 milhões de residências, segundo o IBGE, enquanto os anúncios de temporada de um dormitório correspondem a menos de 1% desse total. O volume é próximo ao da rede hoteleira, que disponibiliza aproximadamente 44 mil quartos na cidade.
A AirDNA indica que o número de listagens em São Paulo mais que dobrou desde 2023. Parte relevante dos estúdios é comprada por investidores, e a comercialização voltada a esse público inclui promessas de rentabilidade inflada. Essa prática pode configurar estelionato e requer atenção.
Uma eventual sobreoferta de imóveis para temporada tende a reduzir a rentabilidade desse investimento e pode estimular a migração para contratos tradicionais de longo prazo. Em Nova York, onde o Airbnb foi severamente restringido, os estúdios continuam com baixas taxas de vacância e alta procura para locação convencional. Se houver excesso de oferta, a redução dos preços pode ampliar a acessibilidade.
Tamanho, localização e perfil dos moradores
A metragem reduzida é outra fonte de críticas. Em Cuiabá, o prefeito Abilio Brunini (PL) declarou que não aceitaria a aprovação de unidades com menos de 50 m², embora elas fossem permitidas por lei.
A escolha por um estúdio envolve uma troca entre espaço e localização. Um imóvel próximo à estação Faria Lima pode custar o mesmo que uma chácara de três quartos e 120 m² em Marsilac, no extremo sul de São Paulo. A chácara oferece mais espaço, mas fica distante de empregos e oportunidades.
Uma dissertação de mestrado defendida por Monique Genari na Escola Politécnica da USP em 2024 analisou moradores de estúdios em São Paulo. O estudo identificou predominância de pessoas que vivem sozinhas ou de casais sem filhos. Cerca de metade dos entrevistados escolheu esse tipo de moradia pela proximidade ou pelo acesso ao transporte público. Ao todo, 69% estavam satisfeitos ou muito satisfeitos com a decisão, enquanto 11% estavam insatisfeitos ou muito insatisfeitos.
Ao mesmo tempo, 82% pretendiam mudar para outro tipo de moradia a médio prazo. O dado indica que o estúdio pode atender a uma necessidade específica em determinada fase da vida, sem necessariamente representar uma solução permanente.
O tempo de deslocamento também pesa nessa escolha. Segundo o Mapa da Desigualdade da Rede Nossa São Paulo, a viagem de ida ao trabalho dos moradores de Marsilac dura, em média, 71 minutos. Entre os moradores de estúdios analisados por Genari, 66% gastam menos de 30 minutos no trajeto e 4% levam mais de uma hora.
A expansão dos estúdios, porém, não substitui políticas voltadas à acessibilidade habitacional. Entre as medidas necessárias estão o aluguel social, o programa moradia primeiro para a população em situação de rua, a urbanização de favelas e a assistência técnica para HIS. Também são apontadas políticas que reduzam o custo da terra sobre as unidades em áreas centrais.
Os estúdios podem ampliar a oferta de moradia em regiões disputadas, especialmente para domicílios de um único morador, mas não atendem igualmente a todos os perfis. A resposta à crise habitacional depende de políticas mais amplas e de fiscalização sobre o uso das unidades destinadas à habitação de interesse social.
