SÃO PAULO — Uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo pode restabelecer restrições à construção de prédios altos em áreas que haviam sido liberadas pela revisão da Lei de Zoneamento. O julgamento, realizado no fim de agosto, considerou inconstitucionais parte das alterações aprovadas em 2024. A classificação mais restritiva será retomada após o trânsito em julgado da ação.
Um quarteirão na Vila Mariana concentra as mudanças. Até janeiro de 2024, a área era considerada adequada à verticalização. Depois, passou a ser classificada como ZPR (Zona Predominantemente Residencial), que permite imóveis de até 10 metros de altura. Em julho do mesmo ano, voltou a ser enquadrada como área para prédios altos.
O local fica nas proximidades da estação de metrô Vila Mariana e ocupa cerca de nove hectares. O interior da quadra tem casas e sobrados em vias estreitas e ruas sem saída. Não foram identificados novos alvarás para edifícios, mas a construção de um prédio em uma das bordas mobilizou parte dos vizinhos.
Alterações na lei
A revisão concluída em janeiro de 2024 havia protegido contra a verticalização áreas próximas de transporte que apresentassem características de miolo de bairro. Em junho de 2024, porém, a secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento, Bete França, indicou a retirada de parte dessas restrições em ofício enviado ao presidente da Câmara Municipal, Milton Leite.
O texto aprovado também permitiu a construção de prédios altos em quadras com até 50% do território inserido em Área de Preservação Permanente, desde que houvesse cursos d’água não canalizados, nascentes ou olhos d’água. A autorização passou a alcançar ainda imóveis em vias estreitas com acesso por rua ou avenida mais larga, quadras com até 30% de remanescentes da Mata Atlântica, áreas com declividade e lotes em ruas sem saída que tivessem frente para outra via.
O TJ-SP apontou como motivo para a inconstitucionalidade a inclusão de mudanças mais amplas do que os ajustes apresentados durante a tramitação. Parte delas foi incorporada por emendas de vereadores. Outras apareceu diretamente no mapa do substitutivo, sem constar da proposta original apresentada pela Comissão de Política Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente da Câmara em 7 de junho de 2024.
A ausência de nomes de ruas, parques e outros pontos de referência dificultou a identificação das alterações. A comparação visual dos mapas era a única maneira de verificar se determinado local permanecia protegido ou havia sido transformado em eixo de verticalização.
Foram identificados cinco exemplos de quadras em que a revisão aprovada em julho de 2024 retirou proteções instituídas seis meses antes. Três ficam nas proximidades do parque do Ibirapuera, nos distritos Moema, Itaim Bibi e Vila Mariana. Os outros dois estão na zona leste, nos distritos Penha e Água Rasa. O mapa questionado na Justiça inclui outras mudanças, além das relacionadas aos eixos.
Uma das áreas abrange cerca de seis hectares na Penha, próxima às obras de uma nova estação da linha 2-verde. O Plano Diretor indica o território para a implantação de parque linear. Antes da revisão, a área era demarcada como Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental) e é atravessada pelo córrego Rincão, que corre a céu aberto.
Áreas sem classificação definida
A retomada do mapa anterior também recupera o problema das áreas sem zoneamento definido. Esses locais tinham representação cartográfica que não permitia identificar a classificação aprovada. Praças e canteiros também não haviam sido demarcados.
O setor técnico municipal atribuiu parte das dificuldades à baixa resolução do arquivo em PDF. “Impossibilita a identificação do zoneamento proposto em algumas áreas da cidade”, destacou o setor à época.
Uma força-tarefa reduziu a quantidade de áreas indefinidas desde os primeiros meses de 2024, com a eliminação de ambiguidades a partir de outras informações oficiais. Ainda assim, uma planilha apontava 109 locais com classificação “inconclusiva”, que deveriam receber a referência “z99_indefinido” nos arquivos.
A Prefeitura informou que realiza um levantamento das quadras afetadas pela decisão judicial e adota medidas para cumprir a deliberação dos desembargadores. “As situações apontadas devem ser analisadas conforme a legislação”, afirmou. A Câmara Municipal e a gestão Ricardo Nunes avaliam a possibilidade de recorrer.
