SÃO PAULO — A disputa sobre a legislação urbanística de São Paulo chegou ao Supremo Tribunal Federal (STF) e envolve desde a classificação de terrenos até a emissão de alvarás. Entre os casos em análise estão recursos contra a alteração do zoneamento da orla do rio Jurubatuba, na região sul, que permitia a expansão da marginal Pinheiros.
A área havia sido reclassificada de zona de proteção ambiental para “eixo de verticalização”. A mudança foi incluída em um projeto de anistia para construções irregulares. A licitação para a extensão da marginal está suspensa pela Justiça, e a Prefeitura afirmou que aguarda uma decisão para retomá-la. “O projeto vai ampliar a mobilidade na região”, declarou.
Imóveis, contratos e licenças
A incorporadora Tenda tenta recuperar o zoneamento anterior para construir um condomínio próximo à Terra Indígena Jaraguá, na zona norte. A área recebeu a classificação de Zepam (Zona Especial de Proteção Ambiental) em janeiro de 2024, o que inviabilizou o empreendimento planejado. Procurada na manhã da última quinta-feira (3), a empresa informou à noite que não conseguiria responder em tempo hábil.
As ações também alcançam contratos de compra e venda. Em alguns processos, uma das partes sustenta que o valor acordado deve ser atualizado após mudanças na legislação. Em outros, empreendimentos contestam a classificação de um terreno ou atos administrativos relacionados ao zoneamento.
Neste ano, empresas recorreram à Justiça depois de a Prefeitura suspender a emissão de alvarás em toda a cidade por causa de uma liminar relacionada às mudanças de 2024. Em um processo, a decisão determinou que não havia impedimento para autorizar um condomínio popular concluído em Itaquera, na zona leste, porque a liminar alcançava apenas licenças para novas construções e demolições.
Em São Mateus, também na zona leste, um empreendimento pediu o direito de protocolo. O mecanismo permite construir segundo os padrões da legislação vigente quando o processo administrativo começou. O pedido foi aberto no fim de maio, e o alvará saiu poucos dias antes da aprovação de uma nova alteração.
Mudanças sucessivas
Desde 2022, a Lei de Zoneamento passou por seis mudanças. Parte das alterações é contestada por ações do Ministério Público de São Paulo, incorporadoras, proprietários de imóveis e associações de moradores.
Uma das controvérsias envolve dispositivos inseridos em projetos com tema original diferente, prática conhecida como “jabuti”. No ano passado, a desembargadora Marcia Dalla Déa Barone classificou como “contrabando legislativo” mudanças no limite de barulho incluídas em uma proposta sobre a expansão de um aterro em São Mateus.
A mesma lei autorizou construções privadas sobre terminais e estações. Essa medida também foi considerada inconstitucional em outra ação, com decisão tomada em junho. O mapa que orienta a transformação e a preservação dos lotes, incluindo altura de prédios e usos permitidos, é o caso mais recente de contestação judicial e foi considerado inconstitucional.
A Câmara Municipal e a gestão Ricardo Nunes (MDB) afirmaram que as alterações seguem as normas legais. O Legislativo sustenta que as propostas foram apresentadas em projetos que já modificavam a mesma lei e que a apresentação de emendas é uma prerrogativa dos vereadores. Em nota, declarou: “Nota-se uma tendência de utilização desvirtuada de ADIs (ações diretas de inconstitucionalidade)”.
Efeito sobre o valor dos terrenos
Especialistas avaliam que a legislação urbanística se tornou mais complexa e passou a influenciar o valor dos imóveis e a rotina dos bairros mais do que dez anos atrás. Os eixos de verticalização concentraram empreendimentos perto de acessos a metrô, trem e corredores de ônibus, com permissão para prédios mais altos e outros incentivos urbanísticos. Vizinhanças antes ocupadas por casas, sobrados e prédios baixos passaram a conviver com barulho, poeira e outras inconveniências de obras.
Rodrigo Bicalho, conselheiro do Secovi-SP e especialista em direito imobiliário, afirma que a judicialização também alcança operações urbanas e PIUs (Planos de Intervenção Urbana). Entre as alegações estão falta de audiências públicas, ausência de estudos técnicos, pouca transparência no processo legislativo, violação de princípios constitucionais e desrespeito às regras do Plano Diretor.
Henrique Anders, advogado especializado em direito imobiliário e urbanístico, define as alterações como uma “redistribuição de valores na cidade”. Segundo ele, o aumento do potencial construtivo eleva o valor do terreno, enquanto outras propriedades podem perder valor.
Uma ação civil pública da Sababv (Associação dos Amigos do Bairro do Alto da Boa Vista) e da Oscip (Organização da Sociedade Civil de Interesse Público) Ciranda, aberta há dois anos, obteve decisão favorável em 2025 para tornar mais restritivas as regras da ZER (Zona Exclusivamente Residencial) da região, retomando padrões de 2004.
A legislação também foi alterada em diferentes momentos para regulamentar cozinhas industriais, flexibilizar limites de barulho para shows e eventos de grande porte, modificar as regras do Instituto Butantan e tratar do Psiu. As revisões do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento foram questionadas, mas a Justiça entendeu que não poderia interferir na tramitação dos projetos na Câmara.
