O Supremo Tribunal Federal formou maioria favorável à imunidade do ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social. O julgamento do Tema 1.348 ainda não foi formalmente concluído, mas o resultado não pode mais ser alterado pelos votos restantes.
O placar está em cinco votos a dois. Edson Fachin, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux reconheceram que a atividade da empresa, inclusive imobiliária, não afasta a imunidade. Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram. Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Dias Toffoli ainda não votaram.
Como há uma vaga aberta no STF, o Regimento Interno atribui ao presidente o voto de qualidade em caso de empate. Edson Fachin preside a Corte e já votou a favor do contribuinte. Assim, mesmo em um cenário de alteração de votos e adesão à divergência, a tese da imunidade prevalecerá.
Diferença entre excedente e valorização
A discussão envolve a aplicação do Tema 796. Nesse precedente, o imóvel foi transferido por valor superior ao capital social, e a parcela excedente foi registrada fora do capital. Foi essa diferença efetivamente entregue à empresa que poderia ser tributada.
A situação é diferente quando o bem consta na declaração de imposto de renda por 100, é transferido pelo mesmo valor e todo o montante é destinado ao capital social. Se o Município avalia o imóvel em 190, a diferença de 90 representa apenas a valorização atribuída pela administração, não uma reserva de capital.
Edson Fachin afirmou que, no Tema 796, “o valor dos bens excedia o limite do capital subscrito” e classificou essa circunstância como “ali circunstancial”. A decisão, portanto, não autorizou transformar toda diferença entre o valor histórico e o preço de mercado em base de cobrança.
O artigo 23 da Lei 9.249/1995 permite transferir o imóvel pelo valor declarado ou pelo valor de mercado. A avaliação municipal não pode criar, por si só, uma operação tributável. O Tema 1.113 do STJ admite a revisão de valor incompatível com a realidade, mas exige procedimento administrativo, prova e direito de defesa.
Nunes Marques também mencionou as holdings familiares e afirmou que a atividade imobiliária não elimina a imunidade. A fiscalização pode desconsiderar atos destinados a dissimular o fato gerador ou revisar lançamentos diante de dolo, fraude ou simulação, conforme os artigos 116 e 149 do Código Tributário Nacional. Isso não permite presumir fraude em toda transferência de imóveis para uma holding.
Em março de 2026, o Tribunal de Justiça do Paraná analisou recurso do Município de Curitiba contra uma administradora de bens. A empresa declarou a operação por R$ 300 mil, enquanto o Fisco municipal atribuiu ao imóvel o valor de R$ 670.593,11 e tentou cobrar ITBI sobre a diferença. O tribunal manteve decisão favorável à empresa porque não havia sido instaurado o procedimento administrativo necessário para afastar o valor declarado.
A tese alcança contribuintes e holdings em todo o país. Para operações já realizadas, a documentação deve manter coerência entre a declaração de imposto de renda, o contrato social e a contabilidade. Para novas transferências, o valor e a destinação do imóvel precisam estar corretamente registrados. O Município continua autorizado a fiscalizar simulações e fraudes, mas não pode tratar uma valorização de mercado como excedente societário sem comprovar que ele existiu.
