O Superior Tribunal de Justiça decidiu que a demolição integral de um edifício residencial construído em área de preservação permanente de restinga seria desproporcional nas circunstâncias analisadas. A 2ª Turma converteu a obrigação de demolir em perdas e danos adicionais, sem afastar a responsabilidade ambiental da incorporadora.
O acórdão foi disponibilizado em 17 de agosto de 2026, no julgamento do AgInt no AREsp nº 2.110.631/SC. A sessão foi concluída em 4 de agosto de 2026, e o voto vencedor foi apresentado pelo ministro Afrânio Vilela.
Motivos considerados pelo tribunal
O empreendimento não foi tratado como uma construção clandestina ou resultado de descumprimento deliberado de ordem administrativa ou judicial. A obra teve como base uma norma municipal de 2014, que autorizava edifícios de seis pavimentos no local, e sua continuidade recebeu respaldo judicial.
O imóvel era separado da praia e da vegetação remanescente por uma avenida existente desde a década de 1970. A área também era cercada por condomínios de estrutura semelhante. As 24 unidades residenciais haviam sido comercializadas regularmente a terceiros de boa-fé.
O voto também destacou que o próprio STJ havia autorizado a continuidade das obras em três ocasiões anteriores. Na avaliação de Afrânio Vilela, essas decisões contribuíram para a percepção de legalidade do empreendimento e influenciaram a conduta dos envolvidos, inclusive dos compradores.
A decisão não aplicou a teoria do fato consumado. O tribunal ressaltou que o simples decurso do tempo não regulariza uma situação ambiental ilícita e mencionou a vedação prevista na Súmula 613. A análise feita foi diferente: considerou a proporcionalidade e a efetividade da demolição diante das características específicas do caso.
Para o ministro, os principais atingidos pela retirada do edifício seriam os adquirentes de boa-fé. Eles poderiam recorrer ao Judiciário para impedir a desocupação dos imóveis, o que poderia gerar novas disputas e retardar a reparação ambiental. Também foram considerados a inexistência de descumprimento deliberado pelo empreendedor e a atuação anterior do Poder Público e do Judiciário.
Como será calculada a reparação
A conversão da obrigação foi fundamentada na inviabilidade material e normativa da tutela específica, considerando a conclusão do empreendimento e sua venda regular a terceiros. O voto citou o artigo 499 do Código de Processo Civil, que permite substituir a obrigação de fazer por perdas e danos quando não for possível obter o resultado específico ou equivalente.
Em liquidação de sentença, será calculado o custo integral de um projeto de demolição, incluindo o planejamento técnico, a limpeza da área e a destinação ambientalmente adequada dos resíduos. Esse valor será somado à indenização já fixada, equivalente a um terço do lucro obtido com o empreendimento.
A parcela adicional deverá ser aplicada em projetos vinculados ao ecossistema local da Praia de Palmas, e não em um fundo ambiental genérico. A determinação busca aproximar a compensação financeira da recuperação do ambiente afetado. Assim, a decisão alterou a forma de reparação, mas não eliminou a obrigação de indenizar nem a responsabilidade ambiental.
Alcance para o setor imobiliário
O acórdão afirma que a substituição da demolição por indenização é excepcional e não autoriza a permanência de qualquer obra irregular apenas porque ela foi concluída. A solução depende das circunstâncias concretas, incluindo a proporcionalidade da medida, sua efetividade, a conduta do empreendedor, a atuação do poder público e a situação de terceiros de boa-fé.
Para incorporadores, construtores, investidores e proprietários, o julgamento reforça a importância de documentar a trajetória regulatória do empreendimento. Licenças, pareceres técnicos, manifestações de órgãos públicos, estudos ambientais e decisões judiciais podem ser relevantes para demonstrar a boa-fé e a confiança depositada nos atos estatais.
No caso analisado, o respaldo administrativo, legal e judicial, a ausência de descumprimento deliberado e a existência de compradores de boa-fé foram determinantes para afastar a demolição. A obrigação de reparar foi mantida, mas sua execução foi ajustada à proporcionalidade, à efetividade e à segurança jurídica criada pela própria atuação estatal.
